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安心の不動産購入を お手伝いします!


by edamameblog

(株)エダ住宅

http://www.e-eda.co.jp/

私たち、エダ住宅はお客様に安心して住宅を購入して頂けるよう、建物インスペクションを実施(自社媒介物件)。また、お客様がご自身で不動産の価値とリスクを一瞬で判断できるセルフインスペクションWEBアプリ(SelFin セルフィン)を導入しております。

中古住宅やマンションのご購入を検討しているお客様向けの対象不動産の資産価値やリスクを判定するツールです。

無料ですので、是非ご利用下さい。
SelFin(セルフィン)https://self-in.com/oyama01

インスペクションの誤った見方

インスペクションの誤った見方_d0244951_10311027.jpg

改正宅建業法の施行から1年以上経過し、あれだけ大騒ぎしたはずなのに、今やすっかり落ち着いてしまった感のあるインスペクションですが、「インスペクションの捉え方が誤って進んでいないか?」と感じてしまう記事を見つけました。

インスペクションの説明義務化で不動産取引はどう変わる?
https://zuuonline.com/archives/198898


まず「インスペクションの説明義務化」とありますが、非常に微妙な表現です。


義務化されたのは、媒介契約書で建物状況調査のあっせんの有無の表示、重要事項説明書で建物状況調査結果報告書の有無の表示、売買契約書で、売主・買主の双方が確認した劣化事象の有無の表示、となるので、宅建業者が必ずインスペクションを説明しなければならないか?と言われると正しくありません。(説明義務化と捉えている事業者が多いのが問題です)

また、インスペクションを実施していれば安心という印象が強いようで、本来あるべき姿とはかなり遠いと感じます。

インスペクションですが、インスペクション結果報告書が安全を担保したりする効果はありません。

インスペクションを実施する大きな目的は、改修工事です。

中古住宅なので、何かしらの不具合は生じるものです。
ですから中古住宅の取引において、事前に不具合箇所を確認し、「修繕するのにいくらかかるか」を購入判断材料にすることが重要になります。
どれだけ酷い劣化事象でも、お金をかければ直す方法はいくらでもあります。問題はいくらかかるのか?ということです。
これから長く住むにあたって、最低限修繕するべき箇所を明確にし、その修繕費用を含めて購入判断を行えば、中古を買ったら次々リフォームが必要になって、かえって高くついた、というような状況には陥りません。


もう一つ、インスペクションを実施するメリットとして既存住宅売買瑕疵保険があります。


インスペクションの結果、現状では問題ないと判断されたとしても、その状態がずっと続くわけではないですし、検査を実施した建築士の判断が何かで保証されている訳でもありません。
既存住宅売買瑕疵保険は最長5年・最大1000万円の安心の保険制度です。
インスペクションの結果で問題が報告されなかったら、単にその結果に喜ぶのではなくて、既存住宅売買瑕疵保険へ加入することを強くお勧めいたします。
※既存住宅売買瑕疵保険に加入するには建物検査に合格する必要があります。

インスペクションそのものに価値を見出そうとすると、いろいろと無理が出てきます。
インスペクションを実施したからといって高く売れるわけではありませんし、安全性が保証されている訳でもないのです。
そもそも既存住宅状況調査は非破壊検査で、目視で確認ができる範囲しか評価しません。
床下も小屋裏も侵入口から覗く程度です。
※実際にこの程度の検査では意味がないのではないかというクレームもあるようです。

悪いと指摘された場合は改善工事が必要なわけですから、現状では、検査と工事を分けて考えるよりも、工事を前提にインスペクションを行うといった判断の方が現実的です。



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安心・安全の不動産購入をお考えなら
私たちにお任せ下さい。

株式会社 エダ住宅
栃木県小山市中央町3-3-1
TEL:0285-22-7888

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# by edamameblog | 2019-09-02 09:00 | 不動産の豆知識

離婚による財産分与と不動産の話

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結婚を機に不動産を購入される方も多いですが、近年では3組に1組が離婚すると言われています。

実際に厚生労働省の「人口動態統計」を見てみると、平成30年度の婚姻件数が約54万件であるのに対して、離婚件数は約19万件となっています。


<厚生労働省>https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/81-1.html


離婚の際に悩ましい問題の一つが不動産の処理についてです。

学校に通っているお子様がいるご家庭などの場合には、ご夫婦のどちらかがお子様と一緒に住み続ける、という判断となる場合が多いようです。

転校などでお子様の生活環境を変えたくない、というご希望ですね。

こうした場合には、不動産の名義をどうするか、という問題が生じます。

もともと名義をもっていた方が住み続けるのであればスムーズですが、名義を持っていない方が住み続ける場合には、名義の書き換えなどが発生することがあります。

離婚の際には、「財産分与」という方法で不動産や金銭などを相手方に渡すことになりますが、その場合にも、税金などに注意が必要です。

あまりに多額の財産が相手方に渡された場合には「贈与税」が発生しますし、不動産については「譲渡所得税」がかかってしまう場合もあります。

税金面についても慎重に検討する必要があるのでご注意ください。

また、住宅ローンが残っている場合には、金融機関との打ち合わせが必要になります。

ローンの残債を誰が引き継ぐか、連帯債務者や連帯保証人はどうするか、など細かい問題があり、簡単な手続きではありません。

また、大抵の金融機関との契約書には、「無断で名義変更をした場合には、ローンの一括返済を求めます」といった規定が定められています。

離婚によって不動産の名義を変更する場合には、事前に金融機関と打ち合わせを進めるようにしましょう。

一方で、お子様がいないご夫婦の場合には、離婚を機に売却をして現金で分割するという方法が多いでしょうか。

お引越しをして、心機一転、新しい生活のスタートを切るというご判断もありですね。

ただ、こうした場合でも、住宅ローンが完済できるのか、という点が大きなポイントになります。

売却代金で住宅ローンが完済できないとなると、手出しで不足分を補うなど、売却時の大きな負担となってしまいます。

もちろんこうした離婚の場合に限らず、転勤・転職や親の介護など、購入した物件にずっと住み続けるケースも少なくなってきている印象です。

将来的にどんな問題が発生するかわかりませんが、そうした場合にお住まいが選択肢の足かせや負担になることは避けたいものです。

資産価値の下落しにくい不動産を選択することで、より良い生活や建設的な選択ができるようになっていただければと思います。

まずは、物件の高値掴みをしない、イレギュラー要素がない物件を選ぶ、といったことが大切になるかと思います。



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# by edamameblog | 2019-08-30 09:00 | 不動産の豆知識

住宅購入には投資家の目線が必要

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多少都心から離れても…多少駅から遠くても…、かつて住宅の供給数が足りていなった時代(分譲団地の抽選なんかも頻繁に行われていました)都市部に家が買えない人々が郊外に家を求め、ベッドタウンが形成されました。

当時はバブル全盛期で、地価も金利も今よりずっと高く、一般的な収入では郊外にしか家が買えなかったと言われています。


この時の購買行動、つまり予算が合わない場合は、都市部から遠いエリアにする、駅から離れたエリアを許容する、という考え方は、これからの住宅購入において、非常に問題となりうるものだと思います。
多少駅から離れてもの「多少」は、そのままそっくり、将来住宅を資金化しなければならなくなった自分に跳ね返ってくるからです。

これからの住宅購入には投資家の目線が必要と言われます。
いつでも人に貸したり、売ったりできる住宅選びが大切で、自分が住むのではなく、人に貸すことを前提に進める、不動産投資の考え方を踏まえて、冷静に客観的に判断する視点も必要だということです。

投資家の目線と言われてもピンと来ないかもしれないので、面白い記事をご紹介します。

『にわか大家はつらいよ。限界アパート物語
http://wedge.ismedia.jp/articles/-/15981


駅から遠くなるリスク、築年数のリスク、ファミリータイプのリスクなど、非常に読みやすくわかりやすい内容です。
もちろん個別要因もあるので、一概には言えませんし、これからの人口減家余りで、今の常識が覆される可能性もありますが、超が付くほどの高齢化社会で単身世帯が増え続けるのは確定ですし、政府が謳う移民政策が上手くいったとしても、郊外の空き家を活用しなければならないほどの人口流入は考えられません。
かつての家がないから郊外へ流れる事象は考えにくく、大災害でも起きない限り、首都圏や都市部と郊外の2極分化はますます進行するでしょう。

これから先の社会は人が減って、家が余る時代です。家を売りたい・貸したい人が余って、家を買いたい・借りたい人が貴重になる事態です。
人口が減るということは破綻する自治体(もしかすると大規模な合併策がまた行われるかもしれません)が出て、ゴミすらまともに捨てられない、そんな街も生まれてくるでしょう。
そんなちょっと暗い未来を想定した時に、他より安いからと言って、郊外の家をあえて選択する人がいるでしょうか。破綻した自治体を選択する人がどれほどいるのでしょうか。
※北海道夕張市を調べるとご理解いただけると思います。

現在の常識で、いつでも貸せる・売れる家を選ばないと、将来大変なことになるというのはご理解いただけると思います。

売らずに住み続けるからいいよ、そんなお考えの方もいらっしゃるでしょう。実際、バブル期に家を購入された方は、あまりに値段が低すぎて売る気を失ってしまう方もいらっしゃるようです。
ただ、この考えも将来的に通用しなくなりそうです。
100歳まで生きるとすると老後資金が足りなくなるという報道は記憶に新しいと思います。
後期高齢期を過ごすためには、住宅という資産を老後資金としてお金に換える必要が出てきます。
賃貸が得か購入が得か、みたいな議論は住宅業界では鉄板のネタですが、老後の資金問題を考えると、いつでも資金化できる住宅を購入するの一択です。
政府が試算した不足する老後資金は2000万とも言われます。
賃貸にお金を消費する余裕も、終の棲家といって自分にとって都合の良い家を買う余裕もありません。

どのような住宅を購入するか?
この考え方ひとつで、将来の選択肢に大きく影響します。
今こそ住宅購入には投資家の目線が必要です。
冷静で客観的な判断ができるよう、慎重に検討されることをお勧めします。



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# by edamameblog | 2019-08-26 09:00 | 不動産の豆知識

近年追加された田園住居地域

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2018年4月より、新たに導入された住居系の用途地域が田園住居地域です。

用途地域は、都市を住宅地、商業地、工業地などの13種類に区分することで、住み分けと効率的な土地利用を目指します。

種類ごとに建設できる建物の種類や用途の制限が決められており、このルールに則って建物を作ることで、自然と土地活用が効果的に行われるというわけです。


用途地域の種類( )内は地図に表示される色です。

住居系(住居系にあたる区域は全部で8種類あり、基本的に工場は建てられません)
・第一種低層住居専用地域(緑色)
・第二種低層住居専用地域(薄緑)
・第一種中層住居専用地域(黄緑)
・第二種中高住居専用地域(薄黄)
・第一種住居地域(黄色)
・第二種住居地域(薄橙)
・田園住居地域
・準住居地域(橙色)


商業系(近隣住民の日用品購入のための地域と、銀行や映画館、百貨店、アパートやマンションなどの住居が建設が可能です)
・近隣商業地域(桃色)
・商業地域(赤色)


工業系 (どんな工場でも建てられるが学校や病院、ホテルなどは建てられない地域)
・準工業地域 (紫色)
・工業地域 (水色)
・工業専用地域 (青色)


家の購入を考えているなら用途地域は是非、調べておくといいと思います。

新たに導入された田園住居地域は農業そのものを守るための地域ではなく、都市部などの第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域のエリアで、生産緑地などの農地が残っている場合には、田園住居地域に指定される可能性が高いそうです。

田園住居地域に指定された場合は
すでに居住している人は建て替え時に、これから住宅を建築する人は新築時にそれぞれ建築物に制限が加えられることになりますが第1種低層住居専用地域と制限内容に差はあまり無いようですが購入をお考えの方は制限内容をご確認下さい。

また、これから土地を購入する場合、土地に2つの用途地域がまたがっていることがあります。この場合、高さ制限や建物を建てるルールなど分からないときは市の担当課に相談の上、お住まい計画を建てられた方が良いと思います。



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# by edamameblog | 2019-08-23 09:00 | 不動産の豆知識

相続手続きが簡単になる!?改正戸籍法が成立しました

相続手続きが簡単になる!?改正戸籍法が成立しました_d0244951_12031865.jpg

不動産を所有している方につきまとう悩みの一つが相続手続きです。

不動産の相続による名義の変更はとても複雑で、必要な書類も多いことが悩みの種でした。

ところがこの度、改正戸籍法が成立したというニュースが発表されました。

新しい戸籍法では、どの市区町村でもまとめて戸籍謄本の取得が可能になる、というものです。


これまでは戸籍を取得しようとした場合、それぞれ本籍のあった市区町村において戸籍謄本を取得する必要がありました。

A市で必要な戸籍を取得し、続きの戸籍をB市に請求し、最後はC市へ等と、戸籍の収集だけで1ヶ月から長いと半年かかってしまうケースもありました。

新しい戸籍法では、戸籍の情報を各自治体で共有できるネットワークを構築し、一つの自治体に請求するだけで両親の戸籍なども請求できることになるようです。

その他にも、婚姻届などの行政への手続きで、戸籍謄本を添付する必要があった手続きに関しても、マイナンバーを提供するだけで戸籍の添付が省略できるようになるようです。

不動産の登記簿謄本も少し前までは、各管轄内の法務局でしか取得できませんでしたが、現在では登記情報がネットワークで共有され、別の市区町村の登記簿謄本も取得できるようになっており、非常に便利になっています。

戸籍謄本の取得についても、将来的には一つの窓口で完結できる簡単な作業に変わっていくのかもしれません。

他にも、不動産登記の情報とマイナンバーを結びつけようという動きもあります。

現在、相続人が不明の空地・空き家問題が顕在化していますが、これについても不動産登記情報と相続人情報を、マイナンバーを利用して紐づけることで、一元した管理が可能になるということです。

所有している不動産が一目瞭然になってしまうということで、財産を知られたくない一部の方には不評のようですが、とくに隠す必要のない方にとっては手続きが簡素化されとても便利になるかと思います。

こうしたマイナンバーを活用した情報のワンストップ化にはメリットとデメリットがそれぞれありますが、法律の改正や手続きの変更のニュースには、しっかりと注目していきたいものです。

今回の改正された戸籍法に基づき、実際に情報ネットワークが共有されて戸籍謄本の取得ができるようになるのは、2024年が目標となっているそうです。

まだ少し時間はかかりそうですが、こうした煩雑な手続きが簡素化されていくことは歓迎したい変化だと思います。

今後のニュースの続報に期待です。



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# by edamameblog | 2019-08-19 09:00 | 不動産の豆知識

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